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地区計画制度
地区計画で定める内容｜焼津市の地区計画｜地区計画等の案の作成に関する手続き｜地区計画を実現する仕組み
「地区計画」は、都市計画法に定められた都市計画の種類の一つで、住民の生活に身近な地区を単位として、その地区の特性を活かし、将来どのようなまちにするかといった目標と、そのためのルール（道路、公園などの施設の配置や建築物の建て方など）を定め、そこにふさわしいまちをつくりあげていくまちづくりの計画です。
これは、建ぺい率・容積率・建物の高さなどを制限する一般的な規制である用途地域に上乗せの規制となることから、基本的には地区住民の全員合意を目標に作ります。
地区計画を都市計画法上の効力が生じるようにする手続きを「都市計画決定」といい、知事協議を経て、市が行います。
地区計画で定める内容
地区計画は、地区計画の方針と地区整備計画から成り立っています。地区整備計画では、地区計画の方針にしたがって道路、公園、広場などの配置や建築物などに関する制限などを地区の実情に合わせて詳細に定めます。
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地区計画の方針 |
(1)その地区を将来どのようなまちにするかという目標 |
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(2)区域の整備、開発及び保全に関する方針 |
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地区整備計画（具体的な詳細な計画） |
(1)地区施設の配置および規模 |
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(2)建築物等に関する事項 |
建築物の用途の制限 |
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建築物の容積率の最高限度または最低限度 |
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建築物の建ぺい率の最高限度 |
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建築物の敷地面積の最低限度 |
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建築物の建築面積の最低限度 |
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壁面の位置の制限 |
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建築物などの高さの最高限度または最低限度 |
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工作物の設置の制限 |
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建築物などの形態または意匠の制限 |
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垣またはさくの構造の制限 |
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(3)土地利用の制限に関する事項 |
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焼津市の地区計画
焼津市では、次の3地区において、地区計画が定められています。
地区計画等の案の作成に関する手続き
原案の縦覧
市長は、地区計画等の案を作成しようとする場合、あらかじめ、次に示す事項を公告し、地区計画などの原案を公告の日の翌日から起算して2週間、公衆の縦覧に供しなければなりません。また、必要がある場合は、説明会を開催するなどその他の必要な措置を講じます。
- 地区計画などの原案のうち、種類、名称、位置及び区域
- 縦覧場所
意見書の提出
地区計画などの案の区域内の土地所有者その他利害関係を有する人は、前項の縦覧期間の満了日までに市長に意見書を提出することができます。
地区計画の案の申出
地区の皆さんご自身がその将来を話し合い、合意を形成していくことによって以下の要件を備えた場合、地区計画の案の申し出を行うことができます。
道路、鉄道などの線路その他の恒久的な施設または河川、水路などによって区画され、区域の面積が0.5ヘクタール以上であること
地区計画の対象となる土地の区域内の土地所有権、建物所有を目的とする地上権または賃借権を有する者の3分の2以上の同意を得ていること
申出に対する措置
市長は、申出を受けたときは、地区計画に関する都市計画の決定または変更の手続を行うかどうかの決定をし、申出者に通知します。また、都市計画の決定または変更の手続を行わない場合は、あらかじめ、焼津市都市計画審議会の意見を聴きます。
地区計画を実現する仕組み
地区計画制度は、地区の皆さん一人一人が守っていくことによって、計画の実現が図られます。具体的には、「届出・勧告制度」と「建築条例」による誘導と規制によって、地区計画のルールを実現していくことになります。その他、開発行為などについて規制が掛かります。
届出・勧告制度
地区整備計画が定められると、地区内で建築物を建てたり、宅地を造成したりする場合は、工事着手の30日前までに市長に届け出が必要になります。市では、届け出を受けた計画が地区計画に適合しているかチェックします。適合していない場合は、設計内容の変更などを勧告します。また、届け出とは別に建築確認申請も必要です。
「地区計画の区域内における行為の届出書・変更届出書(都市計画法58条の2)」の様式はこちら
建築条例
地区整備計画で定めた建築物の敷地や構造・用途などの内容については、市で「建築条例」を定めることができます。条例として定められた内容は、建築確認の必要条件となり、内容に適合しない建築物は建てることができません。
予定道路
地区整備計画で定められた道路を「予定道路」として指定すると、その部分は道路としての取扱を受け、建物を建てることができません。
開発行為などについての指導・規制
一定規模以上の宅地開発を行うときは「開発許可」が必要ですが、地区計画が定められた場合は、許可の基準に地区計画の内容が加えられるため、道路などが計画に沿って整備されることになります。
また、許可の必要のない小規模な宅地開発や道路がないところに建物を建てる場合に私道をつくり、「道路の位置の指定」を受けるときにも、地区計画に適合させなければなりません。
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ページID：642
ページ更新日：2023年12月1日
